Quem roda por Jundiaí vê uma mudança visual significativa e isso deve se acelerar até o final de 2024, quando são esperados ao menos 20 novos empreendimentos imobiliários.

É uma tendência que vem de 2023, que marcou um grande número de lançamentos, o maior desde antes da pandemia.

No ano passado, os mais diversos segmentos foram contemplados, para uma grande faixa de investimento – desde moradias populares até as de altíssimo padrão, em loteamentos, em condomínios fechados, de lofts, casarões aos apartamentos com até 4 suítes. “Pela primeira vez, tivemos lançamentos de todos os tipos e para todas as classes da população”, assegura Alexandre Barbosa, CEO da imobiliária Unique Brokers (foto acima).

Essa tendência de aquecimento do mercado segue agora, mesmo com os altos e baixos da economia nacional, e tem diferentes razões. Entre elas estão Jundiaí ter bons índices de avaliação social e econômica, a privilegiada localização, o interesse de investidores e especialmente a demanda crescente de paulistanos e outros públicos por moradia aqui.

Um estudo de 2023 mostra que a região de Jundiaí teve uma performance de vendas capaz de zerar as unidades lançadas em 4,5 meses, enquanto a média nacional foi de 11 meses. Quer dizer, muito mais que o dobro da velocidade, segundo números apresentados por Eli Gonçalves, vice-presidente de comércio e inteligência de mercado da Proempi – Associação das Empresas e Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região.

A região terminou 2023 com uma média de apenas 2,3 unidades em estoque para cada mil habitantes, uma das menores da história.

Um desses lançamentos 2024 é da Raposo Engenharia, o Volpe Campos Elíseos, que em 30 dias vendeu quase 40% das unidades, mesmo sem ter o tradicional “apartamento decorado”. O presidente da construtora, Fernando Raposo, diz que os diferenciais são inovação, preço justo aliado a uma localização privilegiada e a contratação de boas empresas de vendas.

Vai ser erguido na rua Barão de Teffé, no Anhangabaú, uma das queridinhas do jundiaiense. “Fizemos um alto padrão com muitos diferenciais, entre eles a tecnologia construtiva de lajes protendidas que trazem o conceito home flex, com um preço do metro quadrado inferior ao proposto pelos concorrentes nestes últimos dois anos”, assegura.

Fernando Raposo (à direita na foto acima) prossegue: “Temos um prédio com arquitetura ímpar, que vai ser um marco na cidade e vai ditar a tendência dos próximos anos. Esse conceito dá vista direto à Serra do Japi, oferecendo ventilação e iluminação naturais”.

O empresário ainda aponta a parceria de vendas com empresas “comprometidas” com o projeto para que tudo dê certo. “Com mais lançamentos, aparecem muitas imobiliárias querendo vender o produto, mas a verdade é que poucas se comprometem com o todo. Não desprezando as grandes imobiliárias que possuem centenas de corretores e estão quase em todos plantões, que são muito importantes aliás, mas às vezes uma equipe pequena, com qualidade e focada, dá ótimos resultados. E quando o incorporador enxerga isso, além de lucro ele gera novas oportunidades na cidade”, completa.

Para Alexandre Barbosa, da Unique Brokers, que vendeu sozinha até agora 25% das unidades do Volpe Campos Elíseos, “o cliente-comprador, principalmente o investidor, deve se atentar no empreendimento que oferece um metro quadrado capaz de acompanhar a valorização do projeto de acordo com sua evolução e passagem do tempo. Esse é o segredo”.

Não é uma conta simples, diz: “São variantes, que começam pelo que se está pagando hoje, passando pela previsão de correção de INCC sobre o saldo devedor e sem se esquecer da projeção de quanto valerá no futuro”.

Alexandre conta que o efeito da pandemia fez com que muitas pessoas de grandes centros, como São Paulo, viessem para Jundiaí, o que mexeu bastante com as vendas e os preços de terrenos e casas. “Quem vem de São Paulo para cá, acaba notando que terreno e casa em Jundiaí agora já têm o mesmo patamar de preços da Capital, mas isso não acontece com os apartamentos, por isso eles são a bola da vez”.

Isso ocorre, segundo o especialista, porque na pandemia as pessoas buscaram desesperadamente moradias horizontais, sem necessidade de dividir elevador, por exemplo, com quintal para respirar um pouco… “Ninguém queria mudar para o interior para morar em apartamento. Mas o fato é que descobriram Jundiaí e, agora, no pós-pandemia, apartamentos estão em alta. O cliente paulistano, por exemplo, descobriu que pode morar em um apartamento muito melhor que o dele e por um preço menor do que paga na Capital”, diz o CEO da Unique.

“A média do metro quadrado de apartamento de alto padrão em Jundiaí é de 12 mil reais”, explica e garante Alexandre: “Esse mesmo imóvel, em uma região nobre da Capital poderia bem custar algo na faixa de 20 mil reais, ou seja, é um grande negócio hoje investir aqui. No caso do Volpe mais ainda, afinal trata-se de um produto diferenciado com unidades que podem chegar a 9,5 mil reais o metro quadrado.”

Segundo Alexandre, pesquisas apontam para uma valorização grande dos apartamentos nos próximos 3 anos e o cenário atual é perfeito para investidores que querem “surfar” esse mercado crescente de lançamentos. “Certamente, em uma previsão conservadora, a cidade suportará daqui um tempo uma média de 13 a 15 mil reais o metro quadrado nos lançamentos de unidades em regiões nobres e, se o comprador negociar bem agora, mesmo com a correção, terá um lucro bem interessante”, informa. Para ele, “o mercado continuar bem passa pelos incorporadores oferecerem um preço justo e que permita aos investidores ganharem dinheiro também”.

“O grande perigo é sempre a ganância”, avisa Alexandre. “Às vezes, a construtora pode querer explorar ao máximo o valor do metro quadrado sem levar em consideração as correções e o potencial futuro, o que é complicado. Ela até pode vender porque o mercado está aquecido, mas no futuro não gera lucro ao cliente investidor. E sem margem, ele muda de investimento. Quando há equilíbrio e se divide com os investidores a oportunidade de lucrar, sempre haverá compradores”, acredita.

De acordo com o CEO da Unique, esse é o segredo do Volpe, projeto da Raposo. “Enquanto todos do segmento que lançaram novas unidades e estão vendendo a 12 mil o metro quadrado, a Raposo conseguiu entregar na mesma região nobre um produto diferenciado com unidades que podem chegar a 9,5 mil. Quem faz contas, compra”.

Vale lembrar que a Raposo decidiu por uma estratégia diferente: ao invés de investir pesado em uma unidade decorada e na publicidade, apostou no preço mais atrativo, sem perder qualidade do produto.

DESENHO INOVADOR

Quem responde pela criação do Volpe é Nivaldo Callegari (foto acima), da Pass Arquitetura. Conta que desenhou o edifício de torre única em questão de 15 minutos. “É muito tranquilo. Tudo bem que depois levou um ano para minha equipe, com 30 arquitetos e engenheiros, definir o projeto todo”, explica.

Aos 65 anos, Nivaldo tem 40 como arquiteto e seu escritório responde, entre outros, pelo novo Vesúvio Pizzaria, em construção no mesmo lugar em que um incêndio destruiu a casa de Helena e Mateus de Souza ano passado. “Vinte por cento dos prédios da cidade são nossos”, orgulha-se. “São 60 mil unidades espalhadas pelo Brasil e fora, como em Dubai e na Itália”.

Ele descreve o Volpe assim: “É uma novidade no mercado, que é a laje protendida na qual toda área interna pode ser modificada. Só as bordas e a caixa central para escadas e elevadores têm estrutura fixa. Os banheiros ficam todos colocados na fachada e você tem liberdade hidráulica e elétrica, para cada um construir sua moradia da melhor forma. Criei beirais na fachada toda para diminuir o custo de manutenção, porque você consegue proteger o andar debaixo para não descer aquele mundaréu de água. Com poucos pilares, você tem grandes painéis de vidro para valorizar a paisagem de seu entorno, sem aquelas janelinhas minúsculas. Todos os quartos têm terraço, enfim é um prédio diferente e belo”.

NOVOS NEGÓCIOS, NOVAS OPORTUNIDADES

Os desdobramentos e vantagens econômicas que esse cenário do mercado imobiliário traz são diversos, beneficiando centenas de corretores, passando pelos impostos arrecadados pela Prefeitura Municipal, os cartórios com suas taxas, trabalhadores de diferentes áreas da construção civil etc. E, inclusive, traz o desenvolvimento de áreas comerciais no entorno dos empreendimentos, gerando renda e empregos.

No último ano, ocorreu um aumento considerável no número de imobiliárias que não faziam lançamentos e começaram ou voltaram a se dedicar a esse segmento, aumentando assim a receita da empresa, gerando novas vagas para corretores e mais possibilidades de ganhos. Tudo isso ajuda a abrir o leque de parceiros aos incorporadores. É o caso da Unique Brokers. Após 9 anos, ela entrou no segmento e liderou vendas nos dois projetos de que participou nos últimos 8 meses.

“Graças ao novo departamento, a empresa bateu recorde de vendas no 1º trimestre de 2024 e desponta como uma ótima alternativa ao incorporador que quer um time dedicado, comprometido com resultado e com especialistas de qualidade.

Alexandre Barbosa, CEO da Unique, lembra que “Jundiaí não é mais só do jundiaiense. Ela é também do paulista, do baiano, do gaúcho, do carioca e essa migração para a cidade faz com que a demanda aumente, os imóveis valorizem e os lançamentos aconteçam. Quando vimos isso, decidimos entrar de corpo e alma nesse mercado e focamos em adaptar os atendimentos e direcionar nossos profissionais para esse novo público-alvo, pouco explorado pelas imobiliárias da cidade. Temos até corretores de São Paulo querendo vir trabalhar aqui conosco”.

O empresário encoraja quem deseja ingressar no segmento. “O segredo para as imobiliárias que querem aproveitar o aquecimento do mercado de lançamentos é abraçar de um a 3 projetos de cada vez, no máximo. Assim, você consegue formar bons especialistas em cada produto, o que eu chamo de equipes de ataques tipo ‘swats’, pequenas e que dedicam esforços certeiros, fazendo uma melhor gestão”.

Para Alexandre, outro segredo é trabalhar um atendimento diferenciado dentro da carteira que a imobiliária já tem, ao invés de depender de visitas no plantão de vendas somente. “Hoje o mercado mudou muito e o número de visitas em plantões diminuiu, pois o cliente já conhece o produto antecipadamente por outros meios, especialmente a internet. O corretor e a imobiliária que investem em relacionamento, em construir uma relação com o cliente ao invés de só bombardeá-lo com ofertas, chegam na frente e têm mais chances de sucesso. Também hoje não existem barreiras para venda. Mesmo uma imobiliária que não tenha equipe de lançamento pode, com parcerias, atender seu cliente e vender”, completa. A Unique tem agora um gerente responsável só em atender parcerias de lançamentos.

Veja mais fotos de dois coqueteis de apresentação do Volpe pela Unique a possíveis investidores: